RIJEKA  Ostvaruju najviše cijene, najdužu popunjenost, ali imaju udio od manje od 1 posto u hrvatskim hotelskim kapacitetima.

Riječ je o luksuznim hotelima, a činjenicu da Hrvatska u odnosu na zemlje na Mediteranu ima još jako velik prostor za razvoj luksuznog turizma potvrdila je i nova analiza konzultantske tvrtke BlueRock Consulting kroz koju su analizirane performanse luksuznog hotelskog segmenta na Mediteranu i u Hrvatskoj.

U analizi globalnog, europskog i regionalnog oporavka su uzimani u obzir vrhunski hotelski objekti iz grupacija Accor, Marriott te Intercontinental Hotel Group.

Prema riječima Emanuela Tuteka, partnera u BlueRock Consultingu, analiza je, uz ostalo, pokazala kako su drugi najveći izvor prihoda luksuznih hotela, nakon same sobe, hrana i piće, dakle gastronomija na koju u ovakvim objektima otpada čak do 40 posto prihoda. Što se tiče kadrova, na trošak osoblja otpada 35 do 38 posto prihoda, s time da u prosjeku luksuzni objekti na jednu sobu zapošljavaju 2 do 2,4 djelatnika…

Tek pet objekata

Što se tiče Hrvatske, za usporedbu su uzeti u obzir objekti koji imaju ostvarenu prosječnu cijenu sobe višu od 400 eura te su kvalificirani u luxury segmentu.

Navedene kriterije u našoj zemlji zadovoljavaju samo Villa Dubrovnik, istarski San Canzian i Meneghetti te dva kvarnerska aduta Ikador i Alhambra koji su sudjelovali u istraživanju. U tu skupinu može se uvrstiti i Grand Park hotel Rovinj koji ima kapacitet oko 210 soba, no nije sudjelovao u istraživanju.

Ovih pet objekata je istaknuto kao primjeri dobre prakse, a koji su svojim performansama al pari 40 primjera najbolje prakse na Mediteranu.

– Ovi objekti su nam poznati kao najbolji primjeri dobre prakse u Hrvatskoj, iako imamo još objekata visoke kvalitete. A analiza je pokazala kako se manje od jedan posto hotelskih kapaciteta u našoj zemlji doista može nazvati luksuznim.

Naime, hrvatski hotelski smještaj čini oko 60.000 hotelskih soba, a mi u analizi imamo pet top luksuznih hotela koji zajedno imaju kapacitet tek oko 200 soba. Ako ih ima još toliko, što i realno, dolazimo do maksimalno 400-500 soba, dakle, manje od jedan posto hotelskog smještaja u Hrvatskoj.

Naime, vrhunski objekti kao Villa Nai, Lešić Dimitri Palace i drugi su uglavnom primjeri boutique hotela ispod 50 soba, pojasnio je ovaj turistički stručnjak.

Fundamentalni skok kvalitete samo kod kampova Kao smještajni segment koji je u kvalitativnom smislu napravio najveći skok, Emanuel Tutek je istaknuo kamping u Hrvatskoj. To potvrđuju i ocjene najjačih europskih klubova koji posljednjih godina hrvatsku kamping ponudu stavljaju na vrhove ljestvica po kvaliteti, ali i po cijenama. – Kada se gleda struktura i kategorija hotela u Hrvatskoj kroz godine, vidi se kako se kroz dominantno brownfield investicije događa najviše promjena s 3 na 4 zvjezdice. No struktura u hotelskom sektoru nije fundamentalno promijenjena. U kampovima se, s druge strane, dogodila izuzetna promjena u kvalitativnom smislu. Hrvatski kampovi, odnosno sada već i kamp resorti modernog tipa su vrhunski turistički proizvodi. Imate primjer kampa Mon Perin u Balama koji je nedavno otvorio potpuno održive terme temeljene na obnovljivim izvorima energije, a u kojem će u bazenima imati grijanu morsku vodu što će omogućiti značajno produljenje sezone. To je najbolji primjer paradigme održivosti i projekta koji kreće od lokalnog stanovništva, ukazao je Emanuel Tutek.

Na pitanje postoji li samim time dovoljno prostora za rast luxury segmenta u Hrvatskoj te imamo li uopće tržište, reći će kako tržište apsolutno postoji.

To su zemlje Europe i u tom je smislu potencijalna potražnja, obzirom na bazu s koje krećemo, praktički neograničena.

– Još jedna naša analiza ukazuje na činjenicu da prostora za rast ima. Naime, analizirali smo opterećenje prostora hotelskim kapacitetima. U Hrvatskoj je zasićenost prostora hotelima 2,3 do 2,4 puta manja u odnosu na primjere dobre prakse na Mediteranu.

To znači da nam fali minimalno 60.000 novih hotelskih soba. Za usporedbu, u četverogodišnjem razdoblju se u našoj zemlji na tržištu pojavi 200.000 novih ležajeva u privatnom smještaju, ukazao je Tutek.

Razlike u realizaciji

Benchmark analiza pokazala je i neke razlike u realizaciji hrvatskih luxury hotela, u odnosu na slične objekte na Mediteranu. Naime, pokazalo se kako je prosječna realizirana cijena sobe (ADR) konkurenata bila 726 eura, a pet top performera među hrvatskim luksuznim hotelima 554 eura. U prosjeku su hrvatski luksuzni hoteli s 5 zvjezdica, pak, ostvarivali cijenu sobe od 426 eura.

Isto tako, ukupni godišnji prihod po sobi (TRevPar) luxury hotela na Mediteranu je 183.555 eura, hrvatskih top performera je 117.296 eura, a općenito hrvatskih luksuznih hotela s 5 zvjezdica 101.465 eura. Što se, pak, tiče, prosječne popunjenosti, hrvatski predstavnici su izjednačeni s konkurentima na Mediteranu te se popunjenost kreće oko 41 posto.

Luksuzni hoteli u Hrvatskoj tako su ustvari dobro popunjeni, u skladu s klimom na Mediteranu, iako ostvaruju manje cijene na tržištu. Dakle, i ultra luxury objekti i dan danas rade po sezonskom modelu, i to stoga što se radi o malim objektima.

– To nisu veliki objekti poput Valamarovog Picala koji se gradi, ili Grand Parka u Rovinju, a koji rade cijele godine. Inače, ti veliki luksuzni objekti popunjeni su cijele godine onoliko koliko oko njih ima dodatne ponude, a kako nje nema dovoljno, van sezone se oslanjaju na vikend goste. Dakle, destinacija je, bez obzira razini luxury objekata, ključna. Zbog toga Villa Dubrovnik ima značajno bolje rezultate od sličnih luxury hotela na hrvatskim otocima ili u unutrašnjosti Istre, ukazao je ovaj stručnjak u turizmu.

Pojasnio je kako gosti luksuznog smještaja danas na destinaciju dolaze radi niza motiva dolaska, ali i kako očekuju da im se već kroz sam objekt omoguće doživljaji.

Primjerice, da im se organizira odlazak helikopterom na wine tasting, igranje golfa, piknik u vinogradu, da im se organizira vožnju jedrilicom, gastro doživljaj i slično.

– Preduvjet za sve to je da taj turistički lanac vrijednosti mora biti razvijen, a kod nas to još nije u dovoljnoj mjeri slučaj. Primjerice, Porto Montenegro, dakle, samo jedan projekt u Crnoj Gori, ima bolju ponudu luksuznog šopinga nego cijela hrvatska obala, lijepo je ilustrirao naš sugovornik.

Cjelogodišnji ugovori Komentirajući pitanje kadrova u luxury segmentu, Emanuel Tutek kazao nam je kako, nažalost, danas ne samo u Hrvatskoj, već globalno, svi imaju problem naći kadrove. S time da luxury segment puno lakše može upravljati i rješavati taj problem jer iz većeg prihoda po sobi postoji veći budžet iz kojeg može platiti radnika. I što je još važnije, nuditi mu cjelogodišnji ugovor. A ovakvi objekti moraju imati stalnu i vrlo profesionalnu ekipu zaposlenika koji su u stanju ponuditi uslugu koju zahtijeva objekt najviše kategorije.

Neiskorišteni potencijal

Ipak, reći će kako Hrvatska ima destinacije koje su dobro krenule u smjeru turizma visoke kategorije i rade jako dobar posao. Tu je Dubrovnik, kao destinacija s najvećim udjelom hotela s 5 zvjezdica u smještajnim kapacitetima, a koji je specifična kombinacija odmorišnog i city turizma, ali i Rovinj i Hvar.

Potom dolazi i cijeli set destinacija s velikom perspektivom da se razviju u destinacije najviše kvalitete, što zbog kulturno-povijesnog nasljeđa, što zbog prirodnih ljepota. To su Split, Šibenik, otok Brač, Zadar, Pula, Brijuni, Poreč, Opatija.

– Opatija ima sigurno najveći neiskorišteni potencijal u Hrvatskoj. Netko ju je kreirao kao hrvatsko mondeno mjesto, uljudni, butik primjer visokokvalitetne destinacije, ali u kojem se ponuda nije razvila. Pa čak i s novim vlasnikom najveće hotelske kuće, stoji na mjestu. Nije se realiziralo ništa od ozbiljnih investicija, za sada nisu doveli ni jedan jak brend… S druge strane, najveći turistički “igrač” u Rovinju je povukao destinaciju naprijed te je Rovinj iz destinacije s 3 do 4 zvjezdice, postao destinacija 4 do 5 zvjezdica. Odlični primjeri luksuza su Grand Parku,Hotel Lone i Monte Mulini.

Nitko drugi na Jadranu nema tako kvalitetnu novu ponudu smještaja koja je fundamentalno promijenila destinaciju i u tom smislu je Rovinj sigurno najbolji uspješan primjer kvalitativne transformacije u hrvatskom turizmu posljednjih 30 godina. Zanimljivo je kako su i iznajmljivači uvidjeli kako će, ukoliko i oni unaprijede svoj smještaj, i oni dobiti bolje goste pa se i struktura privatnog smještaja poboljšava, rekao je Tutek zaključivši kako hrvatski top luksuzni hoteli dobro prate mediteranske trendove, imaju dobre performanse i postižu bolje rezultate od prosjeka hotela s 5 zvjezdica.

A vidljiv je trend izuzetnog rasta, novi projekti su na tržištu ili u izgradnji, primjerice s radom je počeo novi Hiltonov Curio Collection Keight Hotel Opatija, u najavi je Autofraph Collection na Cresu, Four Seasons dolazi u Kupare, gradit će se Autograph Collection na Visu, budući hotel Marjan u Splitu…

Objava Hrvatska ima jako malo zaista luksuznih hotela. Stručnjak: “Najveći neiskorišteni potencijal ima Opatija” pojavila se prvi puta na Novi list.

pročitaj cijeli članak